가로주택 정비사업이란

가로주택 정비사업 알아보자

안녕하세요. 오늘은 가로주택정비사업에 대해서 알아보려고 합니다. 몇 년 전부터 이런 사업이 있다는 이름은 들어왔었는데요. 얼마 전 가로주택정비로 첫 완공 단지가 나왔다고 합니다. 미니 재건축이라고 알려진 가로주택정비사업의 개념 및 장단점에 대해서 정리해 보겠습니다.

가로주택 정비사업 요건

가로주택정비사업은 소규모의 재건축사업이라고 보시면 됩니다. 일단 가로주택정비사업의 대상이 되려면 아래 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

 

1. 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 건축법상 도로로 둘러싸여 있으며 면적 1만㎡ 미만의 가로구역이어야 합니다. 단, 여기에서 폭 4미터를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 합니다. 최근 서울시의 경우 조례가 개정되어서 13,000㎡까지 가능하게 변경되었고, 공공 참여 방식이라고 한다면 20,000㎡까지도 허용됩니다.

 

2. 노후 또는 불량 건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이어야 합니다.

3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우) 이상이어야 합니다.

 

위 조건들이 충족되면 전면 철거 없이 기존 도로를 그대로 유지하면서 진행하는 것이 특징입니다.

가로주택 정비사업 장점

1. 절차가 간단하다.

대규모로 개발이 진행되는 재개발이나 재건축사업에 비해서 규모가 작기 때문에 [정비구역 지정]이나 [추진위원회 구성]등의 절차가 생략됩니다.

 

[조합설립 인가]→[사업시행인가]→[주민공람 및 의견수렴]→[관리처분계획]→[이주/착공]→[준공/입주]→[청산 및 조합 해산]의 절차로 간소화됩니다.

2. 사업기간 단축

추진위원회를 구성하는 등의 절차가 생략되어서 사업기간을 단축할 수 있습니다. 가장 큰 메리트인데요. 평균 10년 정도 걸리는 재건축에 비해 3~4년이면 사업을 마무리할 수 있습니다.

3. 각종 건축 규제의 완화

건축 초과이익 환수제나 조합원 거래 금지와 같은 규제가 완화되어 있습니다. 가로주택정비사업은 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'의 적용을 받습니다.

4. 사업비 대출

사업시행자는 연 이자율 2.9%(22.1월 기준)로 총사업비의 50%까지 대출이 가능합니다. 미분양 주택에 대한 매입확약을 포함하는 경우에는 최대 90%까지 가능합니다. HUG에서 사업비 대출보증서를 발급받은 후 기업은행을 통해 대출을 받을 수 있습니다.

 

또한 토지 등 소유자에 대해서도 이주비와 분담금에 대한 대출 보증이 가능합니다. 이주비는 종전 토지 및 건축물 평가액의 70%까지, 분담금은 총부담금의 70%까지 가능합니다. 단, 대출 여부와 연 이자율은 대출 심사를 통해서 확정됩니다.

5. 일반분양 주택공급

일반 분양 주택공급으로 주민의 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거주를 전제로 하기 때문에 재정착이 가능합니다.

6. 여러가구 공급

종전 가치에 따라서 1호당 3가구까지 공급받을 수 있도록 규정되어 있어서 새집과 임대수익 확보가 가능합니다.

7. 실거주 의무기간이 없습니다.

가로주택 정비사업 단점

1. 토지 사업자의 80% 이상의 동의를 받아야 하기 때문에 시작하기가 어려울 수 있습니다.

2. 주변 인프라를 그대로 유지하기 때문에 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다.

3. 일반분양이 적어서 사업 수익성이 떨어져서 추가적인 부담금이 필요할 수 있습니다.

가로주택 정비사업 세부사항

조합설립

토지 등 소유자의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상의 동의를 받아서 시장 또는 군수의 인가를 받아야 합니다. 공동주택의 경우는 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지 등소유자의 동의를 얻어야 합니다.

주택의 규모

서울시의 경우는 제2종 일반주거지역 내 가로주택정비사업의 건축물 층수는 7층 이하로 한다. 단, 자치구 건축심의를 거친다면 평균층수 7층 이하로 적용할 수 있습니다. 임대주택을 건설하는 경우에는 도시재생위원회의 심의를 거쳐 15층까지 완화할 수 있습니다.

 

오늘은 가로주택정비사업에 대해서 알아보았습니다. 실거주 의무기간이 없는 등 자유로운 면이 많으니 가로주택정비사업에 대해 관심을 가지고 살펴보면 유익할 것 같습니다.