오피스텔 주택수 포함 여부

오피스텔 주택수 포함 여부 알아보자.

안녕하세요. 아파트 가격이 너무 비싸지면서 대체 투자처로 오피스텔이 각광받고 있습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되는지 궁금해하는 분이 많은데요. 어떤 경우에는 주택으로 보고, 어떤 경우에는 비주택으로 봅니다. 이에 따라서 계산되는 세금도 차이가 많이 나게 됩니다. 오늘은 세금 관련해서 오피스텔이 주택수에 포함되는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 유형별 분류

주거용 오피스텔

주거용 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류됩니다.

예전에는 주택수에 포함하지 않았었는데 2020. 7. 10. 대책으로 포함되는 것으로 바뀌었습니다. 주거용을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘어나면서 시세가 올랐기 때문입니다. 그 후 지방세법이 개정되면서 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 봅니다.

→ 주택 수에 포함됩니다.

상업용(업무용) 오피스텔

업무용이나 사무시설로 사용하는 오피스텔은 주택으로 분류되지 않습니다. 업무용 오피스텔의 소유주는 일반사업자에 해당하기 때문에 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내게 됩니다.

→ 주택수에 포함되지 않습니다.

2. 세금별 분류

취득세

오피스텔 자체는 취득세 중과가 없습니다. 오피스텔을 취득할 당시에는 이것이 주거용인지, 업무용인지 알 수 없기 때문에 일괄적으로 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.

 

* 주거용 오피스텔인 경우에는 취득 시점에 따라 달리 봅니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔이 있다면 다른 주택을 취득할 경우에 취득세가 중과되게 됩니다. (취득일은 분양대금 완납일 기준입니다.)

 

* 기준시가 1억 이하의 오피스텔은 취득세 중과를 위한 주택수 산정에서 제외됩니다.

 

* 주거용 오피스텔로 취득세 중과를 원하지 않는다면 장기임대주택으로 등록하는 방법이 있습니다.

 

장기임대주택 등록조건

• 최초 분양받은 것이어야 합니다.
• 취득 후 60일 이내에 지자체에 등록해야 합니다.
• 장기 일반 민간임대주택으로 10년 임대할 것.

종부세(종합부동산세)

주거용 오피스텔을 보유하고 있다면, 취득 시점과 관계없이 종부세에 합산되어 계산됩니다. 종부세는 인별 합산 과세로 공시 가격이 6억 원이 넘으면 종부세 과세가 됩니다.

 

업무용 오피스텔의 경우 주택에 대한 종부세 대상은 아닙니다. 대신 상가 및 오피스텔의 토지 합산 가격이 80억이 넘게 되면 종부세 과세 대상이 됩니다.

 

종부세도 취득세와 마찬가지로 장기 주택임대사업자로 등록을 하면, 주거용 오피스텔 역시 종부세 과세 대상으로 포함되지 않습니다.

양도세

주거용 오피스텔을 보유하는 경우에 양도세는 취득 시점과 상관없이 주택수로 포함됩니다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않지만, 양도세를 낼 때는 주택수에 포함됩니다.

 

* 조정대상지역에 주거용 오피스텔과 아파트를 함께 보유하고 있다면 양도세의 중과대상이 됩니다.

 

* 주거용 오피스텔과 고가주택을 보유하고 있는데 하나의 주택을 처분해야 한다면, 양도세가 적은 오피스텔을 먼저 처분하는 것이 유리하겠습니다. 고가 주택은 1가구 1 주택의 양도세 비과세 요건을 충족한 이후에 매매하는 것이 유리합니다.

3. 청약 시, 오피스텔 주택수

주택청약 신청 시에는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.  등기부등본의 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어있다면 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능합니다. 다만 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되기 때문에 세부기준을 참고하시기 바랍니다.

오피스텔 청약에는 자격제한이 없습니다.

4. 업무용 오피스텔에 전입신고하는 경우

업무용 오피스텔에 전입신고가 되게 되면 일단 현황조사가 나올 수 있습니다. 전입신고와 실거주가 확인되면 주거용 오피스텔로 등록됩니다.

 

업무용 오피스텔이 주거용으로 등록되면, 분양 시 환급받았던 부가세를 다시 돌려줘야 합니다. 또한 기존에 1 주택 이상 보유한 경우에 양도 시 양도세 중과 및 장기보유 특별공제 배제, 종합부동산세가 나올 수 있습니다.

 

이를 막기 위해서 계약할 때 특약을 정해놓으면 좋습니다. 예를 들어 '전입신고는 불가하며, 전입으로 인해 피해가 발생 시 임차인이 손해액을 전액 배상한다.' 정도로 적으면 됩니다. 임대인은 보증금 반환 전에 전입세대 열람을 해보고 전입신고가 있었는지 확인하는 것이 좋겠습니다. 만약 전입신고를 했었다면 세금계산서 발행 내역을 받거나 사실 확인서를 받아 두는 것이 좋겠습니다.

 

오늘은 오피스텔의 주택수 포함 여부에 대해서 알아보았습니다. 같은 오피스텔이어도 취득세인지 양도세인지 여부에 따라 달라지고, 취득시기에 따라 달라지기 때문에 자신의 오피스텔이 어디에 해당하는지 잘 체크해 보시기 바랍니다.